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Jorge E. Chávez
Cátedra de Construcción Área de Arquitectura y Diseño
Este trabajo se ha elaborado con la finalidad de proponer una alternativa de solución físico – espacial creativa a la vivienda en altura destinada a las familias de bajos recursos económicos. Se ha incorporado a ella, una variante que constituye una innovación en los proyectos de esta naturaleza, representada por la posibilidad de crecimiento de cada uno de los apartamentos que conforman el edificio, sin modificar las dimensiones de este último. El camino empleado para lograrlo, fue la investigación de campo, desarrollada en diferentes ámbitos relacionados con experiencias populares previas en el área de la vivienda, así como en el campo del financiamiento para fundamentar su construcción y adquisición . Para ello, se realizaron observaciones visuales y directas, tanto en las colonias y mesones de San Salvador como en las vecindades de México DF de donde se obtuvo la información relativa a los requerimientos familiares y sus aspiraciones relativas a la vivienda, así como las ideas materiales básicas que permitieron arribar al conjunto modelo y a la unidad habitacional típica que constituyen la alternativa urbanística- arquitectónica que se elaboró. Alguna información relacionada con aspectos financieros de soporte económico al proyecto, proviene del Fondo Social para la Vivienda (FSV).
This work has been elaborated with the purpose of proposing a physical alternative of solution - space create goes to the house in height destined the families of low economic resources. A variant has been incorporated hat it constitutes an innovation in the projects of this nature, represented by the possibility of growth of each one of the apartments that conform the building, without modifying the dimensions of this last one. To achieve it, on investigation of field was conducted wish was, developed in different scopes related to previous popular experiences in the area of the house, as well as in the field of the financing to base its construction and acquisition. For it, observations were made direct lines of vision and, as much in the colonies and inns of San Salvador like in the vicinities of Mexico DF from where it was obtained the information relative to the familiar requirements and its aspirations to the house, as well as the basic ideas material that they allowed to arrive at the joint model and the typical habitational unit that they constitute the architectonic city-planning alternative that it elaborated. Some information related to financial aspects of economic support to the project, comes from the Fondo Social para la Vivienda (FSV).
PALABRAS CLAVES
Vivienda progresiva, Déficit habitacional, Urbanismo, Densificación, Suelo urbano, Suelo potencialmente urbano.
INTRODUCCIÓN
La elaboración de este trabajo tiene como propósito desarrollar un proyecto urbanístico- arquitectónico de un complejo de edificios en altura, destinados a contribuir a resolver el problema de la vivienda de bajo costo. El mismo debe, adicionalmente, brindar respuesta satisfactoria a requerimientos de índole diversa, tales como: familiares, urbanísticos, arquitectónicos y medioambientales. Su importancia radica en que, mediante su implementación se dotaría a los apartamentos de capacidad interna de crecimiento para adaptar la solución habitacional que se proponga a la dinámica familiar y a otras demandas propias de sus necesidades económicas, como un pequeño taller, elevar la densidad habitacional sin menoscabo de la calidad de vida, respetar las disposiciones reglamentarias respectivas, proponer un aporte válido para ayudar a resolver el déficit habitacional existente en el país -cuya magnitud de acuerdo a la Política Nacional de Vivienda asciende a: 545 mil viviendas (2005,.pag.22)-, contribuir a proteger el recurso tierra de la urbanización desmedida en la limitada disponibilidad de suelo urbano y potencialmente urbano en el país, contribuir a reducir la distancia y el tiempo que tomará a sus futuros moradores el acceso al foco principal de sus actividades y las consecuentes ventajas derivadas de ello, mediante su ubicación estratégica en la ciudad, desvirtuar al menos un mito concebido alrededor de la vivienda en altura, “que esta es una solución terminada, sin capacidad de adaptarse a las demandas familiares futuras”.
El trabajo presenta respuestas a preguntas claves que le dieron origen. ¿Es posible que un edificio terminado pueda crecer internamente, sin variar sus dimensiones exteriores, para adaptarlo a la dinámica de crecimiento familiar? ¿Podría un proyecto de esta naturaleza competir contra otros similares, de tal manera que sus resultados lo vuelvan atractivo para las familias demandantes? ¿Es realmente más económica la expansión horizontal en un país con una extensión territorial tan escasa? ¿Es realmente más económica la expansión horizontal, en un país en el cual las áreas urbanas centrales no están utilizadas de una manera eficiente?
Desde 1950 aproximadamente, ha habido interés, principalmente de parte del estado de resolver el problema de la vivienda destinada a los sectores de medianos y bajos ingresos, mediante soluciones unifamiliares y multifamiliares (vivienda en altura) tanto en San Salvador, como en Santa Ana; el sector privado también aportó al respecto. Algunos esfuerzos relativos a la vivienda en pisos, se aprecian en barrios antiguos de la capital, como el Centro Urbano Lourdes, donde se construyeron los primeros edificios multifamiliares edificados por el Instituto de Vivienda Urbana (IVU) en el año de 1956; le siguen la colonia Málaga, colonia 5 de Noviembre, colonia Libertad, colonia Zacamil, y otras en la ciudad de Santa Ana. En dichos agrupamientos urbanos, se erigieron edificios bajo diferentes técnicas constructivas: marcos estructurales y paredes de sistema mixto, paredes de bloque, paredes de ladrillo de barro moldeado al vacío, entre otras; poniéndose en práctica diversas modalidades de organización para su construcción tales como el contrato directo, y por primera vez en Latinoamérica, el empleo de la construcción de edificios de este tipo, mediante el sistema de autoayuda. Hasta ahora la investigación relativa a proyectos de vivienda en altura de bajo costo, se ha limitado a proponer una solución única a los apartamentos, ignorando la búsqueda de respuestas que atiendan las necesidades reales, tanto de la familia como de la ciudad (necesidad de espacio de acuerdo al crecimiento familiar, uso racional del suelo urbano). El interés de nuestra propuesta para la familia y la sociedad radica en abordar y proponer una alternativa de diseño que responda a esos requerimientos. Pareciera entonces que la respuesta vertical para la vivienda, es una necesidad que debe ser entendida como complementaria y no como sustitutiva de las opciones horizontales; enfatizando en la importancia que deberá cobrar dentro de los futuros planes y programas de vivienda nacionales, y por los consiguientes beneficios en los ámbitos social, económico y medioambiental.
MÉTODOS Y MATERIALES
El método empleado en esta investigación es descriptivo- explicativo. Se ha elaborado un anteproyecto que se estructuró a partir de criterios de diseño emanados de diversas especialidades relacionadas con esta actividad, los cuales se enlistan a continuación:
Urbanísticos
El diseño deberá ser considerablemente superior en sus parámetros principales (ver cuadro No.2), a la solución M-25, (25 apartamentos por edificio), utilizada por el IVU en la gran manzana de la colonia Zacamil, sita en San Salvador.
El proyecto se formulará en un terreno con una extensión aproximada de una hectárea, (10.000 m2).
El área construida en planta deberá respetar la relación normada de 70% de área techada (máx.) y 30% de área verde (min.).
La densidad del uso del suelo deberá ser notablemente superior a la solución del IVU, debe ser posible ubicarlo en el casco urbano de las ciudades donde es estratégico desarrollar este tipo de proyectos.
Arquitectónicos
Los apartamentos de cada edificio deberán tener como característica relevante, su capacidad de ampliarse, sin modificar las dimensiones originales del edificio.
El pasillo de acceso a los apartamentos deberá cumplir con la función de resolver el paso de las personas y adicionalmente ser útil para desarrollar en él actividades comunitarias.
El diseño del apartamento deberá plantearse por etapas. 1ª etapa: una sala, un comedor, dos dormitorios, un área de cocina, un servicio sanitario y un área para tender. 2ª etapa: dos dormitorios o la combinación de un dormitorio y un área de trabajo familiar.
No deberán utilizarse pasillos al interior del mismo.
El diseño del apartamento deberá plantearse por etapas. 1ª etapa: una sala, un comedor, dos dormitorios, un área de cocina, un servicio sanitario y un área para tender. 2ª etapa: dos dormitorios o la combinación de un dormitorio y un área de trabajo familiar.
No deberán utilizarse pasillos al interior del mismo.
Medio ambientales
El proyecto deberá responder positivamente y con ventaja a los requerimientos medioambientales relativos a la conservación del microclima de la zona donde se proponga su construcción.
Usuarios
Los beneficiarios a los cuales se destina el proyecto son los potenciales y reales usuarios de créditos del Fondo Social para la Vivienda con ingresos mínimos. Ha sido necesario orientarlo hacia esa institución, por tratarse de una entidad con experiencia en el manejo de este tipo de créditos, lo que permitirá asegurar la recuperación de la inversión. Esta experiencia inicial incidirá en capitalizar experiencias relativas a la gestión del proyecto, propiciando la posibilidad de su réplica y apertura hacia una proyección de destinatarios más amplia.
La pirámide de demandantes de vivienda en el FSV muestra una base amplia constituida por 414.557 trabajadores con ingresos que oscilan entre uno y dos y medio salarios mínimos, constituyendo la totalidad de esta población los beneficiarios potenciales del proyecto.
RESULTADOS
La solución que se propone, representa una alternativa de solución novedosa a la vivienda en altura, que incorpora las siguientes características:
Características socio- económicas del proyecto
El proyecto en esta fase piloto, se destinará a demandantes del FSV. Sucesivos desarrollos podrían destinarse a familias que pudiesen ser financiadas en un mercado abierto.
Los ingresos familiares mínimos, necesarios para calificar como demandantes del proyecto deben alcanzar 2 y medio salarios mínimos, equivalentes a un rango que oscila entre $261.45 y $ 288.65
La demanda real con los ingresos necesarios para optar a un apartamento es de 248.734 personas, equivalentes a 49.747 familias (5 miembros por familia). Ver cuadro No.1.
El número de familias susceptible de ser beneficiadas en esta primera fase del proyecto, es de 360. Si recibe la aceptación popular y tiene el éxito esperado, la cantidad se podría volver muy significativa y de gran beneficio para el estrato social de bajos ingresos.
Para la economía familiar, la reducción en los costos diarios de transporte, derivados de la ubicación estratégica del proyecto, constituye un valor agregado de gran importancia para su estabilidad económica.
La propuesta de vivienda en condominio tiende a fomentar, en sus habitantes la cooperación y el sentido comunitario, cuando la organización de la misma y la reglamentación pertinente se promueve.
Costo del apartamento
El precio promedio de la primera etapa de la unidad habitacional que se ofrece, es de $9.834.24, a costos actualizados; lo que representa un 29% más bajo que el apartamento de similares características construido por el IVU, en 1980, en la super-manzana de la Colonia Zacamil (ver cuadro comparativo No 2).
La cuota mensual a pagar por los apartamentos se estratificarà de acuerdo al nivel donde se encuentre variando entre $81.91 en primer nivel y $74.19 en quinto nivel (ver cuadro No 3).
En adición a lo anterior, la cuota mensual puede perfectamente escalonarse para adaptarla a la evolución del ingreso familiar.
Características urbanísticas
Los aportes más importantes en este campo, que se han obtenido mediante la solución que se arribó, se resumen de la siguiente manera:
Contribución válida, para contener la expansión horizontal derivada de los proyectos unifamiliares y su consecuente impacto en la relación urbanización /espacios de expansión familiar.
Densificación más racional de las áreas urbanas dedicadas al uso habitacional.Relación área verde/área construida se mantiene dentro de los estándares normados para este tipo de proyectos.
Utilización más intensa de la infraestructura pública de servicios y la privada del proyecto, con su incidencia en los costos de construcción.
Características del edificio de apartamentos
En el diseño del edificio se han incluido las siguientes variantes:
El edificio puede desarrollarse a uno, dos, tres, cuatro o cinco niveles respetando la norma relativa a la altura máxima que debe subir una persona sin ayuda de un elevador. Para este proyecto se seleccionó la alternativa de cinco niveles, a efecto de lograr ventajas competitivas en relación a la densidad de uso del suelo.Los apartamentos se agrupan en un mismo edificio, en dos conjuntos de cuatro de ellos por planta, por edificio.
Los agrupamientos de cuatro apartamentos se vinculan mediante un área de uso común, que reemplaza al habitual pasillo existente en otros edificios y le confiere un valor agregado al proyecto porque el mismo puede ser utilizado como área de socialización familiar.
El área de uso común, que agrupa a cuatro apartamentos por piso, permite que los niños puedan tener un lugar de juego inmediato a su vivienda evitando la necesidad de bajar varios pisos hasta el terreno; y adicionalmente, en la misma área los adultos puedan organizar reuniones.
El problema relacionado con el traslado de los muebles y enseres de las familias que habitarán los niveles superiores, se resuelve mediante el uso de una garrocha instalada en las dos culatas del edificio, contiguo al área de uso común, para facilitar su elevación hasta el piso respectivo.
Características arquitectónicas del apartamento
El diseño de la unidad habitacional propuesta incluye las siguientes ventajas:
Se explota de manera intensiva la tercera dimensión.
El apartamento proyectado presenta como innovación principal, la posibilidad de ser progresivo en altura, capaz de adaptarse a la dinámica familiar, mediante el uso de recursos técnicos sencillos representados por el uso de elementos estructurales básicos (ménsulas, ver plano No 7), que permitirán incorporar al proyecto original un entrepiso adicional.
La altura necesaria para el funcionamiento de este crecimiento vertical se incorpora al edificio desde un inicio, lo que hace posible lograr hasta cuatro dormitorios o las combinaciones de espacios que la familia considere apropiadas.
Las condiciones iniciales del apartamento, en lo relativo a disponibilidad de espacios, incluye idénticas facilidades internas a otras soluciones existentes, para similares costos de construcción.
La capacidad mínima y máxima del apartamento es de una a ocho personas, conservando los esenciales requerimientos de privacidad.
La circulación horizontal destinada al acceso de los apartamentos, se desarrolla a través del área de uso común, con lo que se logra evitar la inversión en un pasillo que únicamente resuelve el derecho de paso de la persona por una opción dotada de más versatilidad.
Se optó por utilizar el tipo de escalera denominada “paso a paso” para vincular la primera planta con la futura segunda planta de cada apartamento con el propósito contrarrestar la escasa disponibilidad de espacio dentro del apartamento para su desarrollo horizontal, esta limitación impide que se utilice una escalera normal. (ver plano No 6).
DISCUSIÒN
La solución arquitectónica que se propone, resuelve satisfactoriamente el reto planteado al inicio con relación a encontrar la posibilidad de que el apartamento crezca en su interior sin demandar incrementos en las dimensiones originales del edificio. Asimismo, es significativamente competitivo contra otras opciones disponibles en el mercado, principalmente por el costo de adquisición del apartamento y su consecuente reducción de la cuota mensual a pagar, lo que incide, a su vez, en un beneficio importante para la economía familiar.
La vivienda en altura pareciera representar un componente estratégico para el desarrollo de El Salvador en virtud de que la proliferación de asentamientos urbanos periféricos horizontales son considerados como necesarios, pero a riesgo de que su impacto ecológico los convierta en grandes depredadores del medio ambiente. La voz de alerta llega aún a tiempo para tomar las providencias debidas y evitar que, recurrir a esta opción de manera desmedida, privilegiando la implantación de la vivienda unifamiliar en las ciudades principales, pueda convertirse en un problema de consecuencias lamentables en un futuro cercano.
Seguramente una de las virtudes más importantes relacionada con la concepción de los proyectos de vivienda en altura, la constituye el hecho relativo a la conveniencia de poder acceder para su ubicación, a los cascos urbanos de la ciudad y las consecuentes ventajas que ello conlleva con relación a la cercanía, a las facilidades de la ciudad; posibilidad que, en la vivienda horizontal destinada al estrato de bajos ingresos no puede aprovecharse, porque debe construirse en terrenos periféricos alejados de las actividades cotidianas de las ciudades (trabajo, estudio, salud etc.)
El cálculo relativo a las cuotas de pago mensuales a realizar por los futuros adjudicatarios de los apartamentos, fue necesario realizarlo de manera personal debido al tiempo y autorizaciones requeridas por el FSV para proporcionarlo, por lo que debe ser tomado con cierta reserva.
Se presenta en los anexos el anteproyecto arquitectónico que respalda la afirmación relativa a la parte física del proyecto y en cuadros expuestos anteriormente, las características financieras, urbanísticas y medioambientales, inherentes al mismo.
CONCLUSIONES
La propuesta de vivienda en altura realizada demuestra que es posible:
Brindar respuesta satisfactoria a requerimientos urbanísticos, arquitectónicos y medioambientales (se da respuesta detallada a ello, mediante los planos de conjunto y los arquitectónicos y se consolida en el cuadro No. 2).
Desarrollar la capacidad de crecimiento individual en los apartamentos de la misma, sin modificar las dimensiones originales del edificio.
Construir estos apartamentos dentro de costos competitivos que permitan establecer cuotas mensuales de amortización dentro del alcance de la población que gana salario mínimo.
El ente financiero de apoyo al proyecto, considera factible otorgar créditos para la adquisición de vivienda en altura.
El ente financiero de apoyo al proyecto, considera factible la opción relativa a escalonar el costo del apartamento, de acuerdo al nivel en que se ubique: 1º, 2º,3º,4º y 5º piso.
Los programas de vivienda en altura no son aplicables en todo el país, requiriéndose por el momento, únicamente en las ciudades principales como San Salvador, Santa Ana, San Miguel, etc.
La vivienda en altura estratégicamente localizada, resulta a la postre más económica, tanto para el usuario como para el Estado en razón de la reducción de los costos sociales inherentes a todo proyecto habitacional, tales como tiempo de desplazamiento, costos para lograrlo, gasto de combustible, tiempos muertos de la población trabajadora generados por los viajes a los lugares de origen o destino, etc.
La futura y posible multiplicación de proyectos de vivienda en altura destinados a familias de bajos recursos, requiere que el gobernante comprenda las ventajas que ello conlleva para el país y establezca con ese propósito incentivos fiscales que lo vuelvan atractivo, tanto para constructores como para los futuros beneficiarios.
El plazo de 25 años para cancelar un crédito, que ha sido establecido por el FSV a partir del presente año, permite establecer cuotas mensuales más bajas para amortizarlo.
REFERENCIAS
